Mehrere Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie. Ihn zu ermitteln ist besonders bei einem anstehenden Verkauf wichtig. Warum ein zu hoher Angebotspreis ebenso schädlich sein kann wie ein zu niedriger.
Wer eine Immobilie verkaufen will, muss ihren Wert kennen. Im Gegensatz zu Gebrauchtwagen sind Häuser aber nur bedingt miteinander vergleichbar. Denn jede ist ein Unikat.
Bei der Wertermittlung einer Immobilie werden verschiedene Faktoren wie Lage, Gebäudezustand und Ausstattung unter die Lupe genommen. „Ein Eigenheim aus den 1980er Jahren, das zwischenzeitlich eine Fassadendämmung erhielt, ein neues Dach und zeitgemäße Fenster, hat einen höheren Wert, als ein ähnliches Haus in der gleichen Straße, bei dem weniger investiert wurde“, erläutert Jeanette Böhm, Geschäftsführer der TeamNord Immobilien GmbH in Winsen.
Diese drei Faktoren fließen in die Wertermittlung ein:
Drei Bereiche bestimmen den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Erstens: der Standort. Hierbei spielt neben der verkehrlichen Anbindung (Bus, Bahn, Autobahn-Nähe), die Nachbarschaft eine Rolle: ist die Wohnlage ruhig, gibt es viel Grün? Wie gut ist die Versorgung mit Ärztinnen, Kitas, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten?
Ein zweiter wichtiger Faktor sind Bauqualität und Gebäudezustand, die sich unter anderem aus dem Baujahr ergeben: „Bei Häusern aus den 1990er Jahren ist zum Beispiel die Gebäudedämmung und der Trittschallschutz besser als bei Immobilien aus den 1970er Jahren“, sagt Immobilienprofi Jeanette Böhm. Drittens fließt die Nachfrage in die Preisfindung ein. Der Immobilienboom in vielen Regionen, so auch in Musterstadt, ließ die Immobilienpreise binnen weniger Jahre steigen. Das belegen Recherchen von Banken wie der DZ Bank, der Deutschen Bank, dem Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie großer Immobilienportale wie Immoscout24: Ein Objekt, das vor zwei Jahren für 350.000 Euro verkauft wurde, ist heute vielleicht 380.000 Euro wert.
Online-Rechner liefern nur groben Immobilienwert
Im Internet gibt es kostenlose Online-Rechner, die auf Basis einzelner Angaben wie dem Standort der Immobilie, der Objektart (Einfamilien- oder Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.), der Wohnungsgröße und dem Baujahr den Immobilienwert berechnen. Dieser kann jedoch nur als Annäherungswert dienen: Eigentümer, die ein Haus oder eine Wohnung veräußern möchten, sollten diesen nicht als Angebotspreis verwenden.
Eine wichtige Datensammlung liefert der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Das Amt sammelt alle Immobilienverkäufe und wertet sie anonymisiert aus. Der Vorteil: Hierbei handelt es sich um Verkaufs-, nicht um Angebotspreise, die oftmals während des Verkaufsprozesses angepasst werden. Diese Daten leisten ebenfalls für eine Wertannäherung große Hilfe.
Bei einem anstehenden Verkauf ist zu einer Marktwertermittlung durch einen Experten, wie einen Makler, zu raten. „Er nimmt das Objekt bei einer Begehung unter die Lupe, sieht Gebäudeunterlagen ein, kennt die Nachfragesituation und die erzielbaren Preise“, so Jeanette Böhm. Auf dieser Basis kann er einen fundierten Angebotspreis ermitteln.
Die Gefahr eines zu hohen Angebotspreises
Denn der Immobilienboom bedeutet nicht, dass Immobilienverkäufer einen überhöhten Angebotspreis aufrufen sollten, um abzuwarten, ob jemand zugreift. Kaufinteressenten sind in der Regel ein Jahr auf der Suche, bevor sie ihr Traumhaus finden. Dabei lernen sie den Markt bestens kennen und können überhöhte von realen Offerten unterscheiden. Überteuerte Angebote erzeugen oft eine geringe Nachfrage. Gleichzeitig macht es keinen guten Eindruck, wenn sie monatelang bei Immobilienplattformen online stehen. Mit der Zeit sinkt die Resonanz, der Angebotspreis muss nach unten korrigiert werden. Bei Interessenten entsteht der Eindruck, dass mit der Immobilie etwas nicht stimmt. „Schlussendlich muss sie gar unter Wert verkauft werden“, gibt Frau Böhm zu bedenken.
Daher sollten sich Immobilienverkäufer gründlich mit dem Thema befassen und die Expertise von Maklerinnen und Maklern hinzuziehen.
Sie haben Fragen oder wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen? Dann wenden Sie sich an TeamNord Immobilien GmbH, Telefon: 04171/890860, E-Mail: kontakt@teamnord.immo. Auf unserer Seite Richtiger Immobilienpreis finden Sie den kompakten kostenlosen Ratgeber „Der richtige Immobilienpreis“.
Wer seine Immobilie verkaufen will, erwischt eine gute Zeit: Die Preise und die Nachfrage sind hoch. Auch während der Pandemie sind Verkäufe problemlos durchführbar. Gerade jetzt sollte man einen Makler hinzuziehen, der bestens vernetzt und mit den Hygiene-Anforderungen vertraut ist.
Auch in der Region südlich der Elbe zeigen die Pandemie-Effekte Wirkung: Durch Homeoffice und wenig Ausgang schätzen die Menschen mehr denn je ihr Zuhause. Folge: Die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Das bestätigen auch lokale Makler wie Jeanette Böhm von TeamNord Immobilien GmbH. Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts, des Angebots und der erzielbaren Preise sind wichtig wie nie. Auch in der Immobilienwirtschaft sind Abstands- und Hygieneregeln essentiell geworden; Makler setzten verstärkt auf digitale Hilfsmittel. Beratungstermine mit Verkäufern und Kaufinteressenten gibt es inzwischen auch per Telefon- oder Video-Konferenz. Erstbesichtigungen sind zudem virtuell durchführbar, mit 360-Grad-Panoramatouren oder live gefilmt.
– Mehr digitale Anwendungen bei der Vermarktung
„Seit Beginn der Ausnahmesituation stellen wir in unserem Unternehmen eine steigende Akzeptanz dieser Technik fest“, erläutert Frau Böhm, Geschäftsführer von TeamNord Immobilien GmbH in Winsen. „Häufig kennen Verbraucher diese Anwendungen von ihrer Arbeit im Homeoffice oder verwenden bereits privat die Video-Funktion von WhatsApp.“
Alle Interessenten, die danach das Haus oder die Wohnung begehen möchten, haben ein gesteigertes Kaufinteresse. Bei dieser realen Besichtigung wird dafür gesorgt, dass nur die vorgeschriebene Anzahl an Personen durch das frisch gelüftete Gebäude geht. Davor und danach werden Kontaktflächen wie Türklinken und Treppengeländer desinfiziert. Gerade wenn das angebotene Gebäude noch bewohnt ist, wird so ein Höchstmaß an Sicherheit gewährleistet. Das sind Dinge, an die private Verkäufer, die zumeist nur einmal im Leben eine Immobilie veräußern, kaum denken.
– Hohe Nachfrage in allen Immobiliensegmenten
Das Team von TeamNord Immobilien GmbH beobachtet seit Wochen, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in allen Bereichen steigt. Vielfach haben sich die Preise erhöht – trotz oder vielleicht sogar wegen Corona. Während des Lockdowns im Frühjahr überlegten viele Menschen in eine größere Wohnung mit Balkon oder ein Eigenheim mit Garten zu ziehen. Viele wissen, dass sie künftig mobiler arbeiten können und nicht mehr jeden Tag ins Büro müssen. Daher sind neben Stadtwohnungen vermehrt Häuser in ländlichen Regionen beziehungsweise im sogenannten „Speckgürtel“ von Großstädten gefragt, die mit längeren Fahrzeiten ins Oberzentrum verbunden sind. Die Kaufentscheidung wird dadurch erleichtert, dass die Zinsen ungebrochen günstig sind.
– Mittelfristig könnte sich Lage eintrüben
Nicht wenige Experten rechnen damit, dass sich die Situation in den kommenden Monaten verschlechtern könnte, unter anderem die Autoren des Finanzstabilitätsberichts der EZB-Bank. Schon heute prüfen die Banken bei Finanzierungsanfragen genauer. Bekamen vor der Corona-Krise gutverdienende Paare auch mit wenig Eigenkapital eine Darlehenszusage, so müssen sie heute etwa 20 Prozent der Kaufsumme nachweisen. Zudem könnte mittelfristig die Zahl der Firmeninsolvenzen steigen und in der Folge die Arbeitslosenquote klettern. Dies könnte dazu führen, dass die Immobilienpreise unter Druck geraten. Wer sich schon länger mit dem Verkauf einer Immobilie befasst, sollte es jetzt angehen: Der Zeitpunkt ist optimal. Dabei macht es Sinn, auf versierte Dienstleister aus der lokalen Unternehmerschaft zurückzugreifen. So lassen sich viele Fehler vermeiden: Gute Makler ermitteln den Angebotspreis, vermarkten das Objekt zielgruppengerecht über die passenden Marketingkanäle, kümmern sich um den Papierkram, beantworten die zahllosen Interessenten-Nachfragen, führen mit vorqualifizierten Interessenten Besichtigungen durch bereiten den notariellen Kaufvertrag vor.
Der erste Schritt beim Verkauf ist die Festlegung des Immobilienwertes. Für Laien ist das schwer. Verständlicherweise wollen Immobilienverkäufer hierbei keine Fehler machen, schließlich geht es um viel Geld. Daher sollten sie unbedingt auf Expertenrat vertrauen.
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