Grundsteuererklärung: Die zehn wichtigsten Fragen und ihre Antworten

Wenn Sie Immobilien oder Grundstücke besitzen, werden Sie an dieser Information kaum vorbeigekommen sein: Die Berechnungsgrundlagen der Grundsteuer B werden reformiert. Das war nur eine Frage der Zeit; die derzeitige Berechnung erfolgt auf Basis von veralteten Werten, die in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935 und in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 stammen. Seitdem hat sich der Immobilienmarkt bekanntlich massiv verändert. Die neuen Berechnungsmethoden werden zwar erst ab dem Steuerjahr 2025 angewendet, dennoch gibt es schon jetzt etwas zu tun.  Was genau, verraten wir Ihnen in diesem Artikel und beantworten dabei die wichtigsten Fragen dazu.

Neuregelung der Grundsteuer B: Das sollten Sie wissen

Die Finanzämter stehen vor einer Herkulesaufgabe: Im Zuge der Grundsteuerreform müssen alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland neu bewertet werden. Wir reden hier von rund 36 Millionen! Dazu sind Informationen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Nöten – und das bereits seit dem 1. Juli 2022.

Hier kommen die zehn wichtigsten Fragen und ihre Antworten:

Wie läuft die Grundsteuererklärung ab?

Alle Grundstückseigentümer mussten bis zum 31. Januar 2023 eine Steuererklärung für ihren Grund und Boden abgeben und darin Daten zu ihrem Haus, ihrer Wohnung oder ihrem Bürogebäude liefern. Die sogenannte „Erklärungen zur Feststellung des Grundstückswerts“ wurden über das Steuerportal Elster.de online eingereicht. Abgefragt werden unter anderem Informationen zur Lage der Immobilie, zur Grundstücksgröße, zur Wohnfläche und zum Baujah. Zur Wohnfläche gehören Räume, die für Wohnzwecke verwendet werden, wie beispielsweise Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche und Flur. Ein häusliches Arbeitszimmer wird ebenfalls dazu gezählt. Hingegen werden Keller, Heizungs- und Trockenräume oder Waschküchen als Zubehörräume oder Nebenräume angesehen und gehören nicht zur Wohnfläche. Dachböden und Treppenhäuser werden ebenfalls nicht berücksichtigt. Balkone und Terrassen machen 25 Prozent der Wohnfläche aus. Bei Eigentumswohnungen sind, falls vorhanden, auch Garagen und Tiefgaragenstellplätze anzugeben. In einigen Bundesländern wird auch der Bodenrichtwert abgefragt. Bodenrichtwerte werden zentral beim PortalBORIS-D Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland erfasst und sind dort
kostenfrei abrufbar.

Die Festsetzung der für den Eigentümer zu zahlenden Grundsteuer erfolgt dann bis Ende 2024 durch die Kommunen. Ab 2025 muss dann die neue Grundsteuer bezahlt werden. Bis dahin gelten die bestehenden Vorgaben.

Ich habe meine Grundsteuererklärung noch nicht abgegeben – was passiert jetzt?

Auch wenn die meisten Bundesbürger ihrer Pflicht pünktlich nachgekommen sind, gibt es noch immer einen zweistelligen Prozentsatz an Menschen, die den Zeitpunkt bislang verpasst haben. Wenn Sie dazu gehören, haben Sie vermutlich mittlerweile Post von Ihrem Finanzamt erhalten. Wir empfehlen Ihnen dringend, die Erklärung so schnell wie möglich nachzureichen. Wenn Sie das nicht tun, drohen Säumniszuschläge und langfristig im schlimmsten Fall Zwangsgelder von bis zu 25.000 Euro. Außerdem kann es dann sein, dass das Finanzamt den Grundsteuerwert dann schätzt – und das fällt selten zugunsten der Steuerzahler aus.

Was ist die Grundsteuer B und welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Man unterscheidet zwischen der Grundsteuer A, die auf landwirtschaftliche bzw. agrarische Flächen anfällt, und der Grundsteuer B, die auf bebaubare oder bebaute Flächen erhoben wird. Von der sprechen wir hier. Mit der Anpassung der Grundsteuer ab 2025 soll auch eine Grundsteuer C eingeführt werden. Diese sieht für unbebaute, aber baureife Grundstücke eine höhere Besteuerung vor. So sollen Eigentümer angeregt werden, dort zu bauen, anstatt die Fläche brach liegen zu lassen und zu spekulieren, dass die Grundstückspreise noch weiter steigen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Dafür werden der Grundsteuerwert, der Steuermessbetrag und der Hebesatz benötigt. Der Grundsteuerwert wird auf Basis der Angaben zur Immobilie bzw. zum Grundstück ermittelt (z.B. die Größe des Grundstücks, die Art und Bauweise der Immobilie oder die Höhe des Bodenrichtwerts). Aus den gelieferten Daten ermitteln die Finanzämter einen Steuermessbetrag. Jede Gemeinde bestimmt zudem einen individuellen Hebesatz. Dieser wird mit dem Messbetrag multipliziert. An der Berechnungsweise wird sich auch nach 2025 nichts ändern. Berücksichtigt wird aber, dass viele Grundstücke heute deutlich an Wert gewonnen haben.

Bedeutet die Reform automatisch, dass auch eine höhere Grundsteuer fällig wird?

Nicht unbedingt, denn zum Ausgleich soll die Steuermesszahl gesenkt werden soll. Der Hebesatz sorgt dafür, dass keine Gemeinde mehr oder weniger Grundsteuer einnimmt als vor oder nach der Reform. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Abgabe vermutlich insbesondere in Ballungsregionen leicht steigen, während sie in ländlichen Regionen sinken könnte.

Wir haben einen Anbau bzw. eine Kernsanierung durchführen lassen, was gibt es da bei der Grundsteuererklärung zu beachten?

Das kann tatsächlich Auswirkungen auf die Angaben zur Wohnfläche haben, beispielsweise, wenn Sie Ihr Dach ausgebaut oder einen Wintergarten angebaut haben. Die Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung muss von Experten wie Bauingenieurinnen, Architekten oder Gebäudegutachtern durchgeführt werden. Auch viele Makler können eine solche Berechnung durchführen.

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Eine Kernsanierung beeinflusst hingegen eventuell die Angaben zum Baujahr. Denn dadurch verlängert sich die Restnutzungsdauer der Immobilie, und ihr Wert steigt.

Ich habe eine Hausverwaltung beauftragt. Kann die mir die Vorgänge rund um die Grundsteuererklärung abnehmen?

Ihrer Hausverwaltung liegt schon mal ein Großteil der benötigten Daten vor. Im Rahmen „beschränkter Hilfeleistung bei Steuerangelegenheiten“ (§ 4 Nr. 4 StBerG) kann sie Ihnen die Informationen zur Verfügung stellen. Sie dürfen allerdings keine Grundstückerklärung ausfüllen und einreichen. Das müssen Sie selbst machen oder alternativ Ihren Steuerberater damit beauftragen.

Ich vermiete meine Immobilie. Kann ich die Grundsteuer umlegen?

Ja, die Grundsteuer darf auch über 2025 hinaus als Betriebskostenausgabe auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Jedenfalls, sofern die Zahlung von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ist die Reform bundesweit einheitlich geregelt?

Natürlich nicht. Die meisten Länder haben sich bei den benötigten Daten und der Berechnungsart auf das sogenannte Bundesmodell verständigt. Hier wird der Wert des Grundstücks bzw. des sich darauf befindlichen Hauses als Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer herangezogen und alle sieben Jahre neu bewertet. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen weichen davon mal mehr und mal weniger ab.

Niedersachsen hat beispielsweise das Flächen-Lage-Modell gewählt. Hier beeinflussen vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie ein Lage-Faktor die Höhe der Grundsteuer. Alter und Zustand der Immobilie sind egal, auch Bodenrichtwerte spielen keine Rolle.

Hamburg verzichtet ebenfalls auf Bodenrichtwerte – obwohl diese in der Hansestadt besonders stark differieren – und arbeitet mit weiteren Vereinfachungen. Unterschieden wird lediglich zwischen guter und normaler Wohnlage. Ziel der Regelung ist es, das Wohnen nicht noch weiter zu verteuern.

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