Immobilienbewertung und Immobiliengutachten werden oft in einen Topf geworfen. Beide nennen am Ende einen Wert für Ihre Immobilie. Sie beantworten aber verschiedene Fragen.
Die Bewertung beantwortet: Welchen Preis kann ich beim Verkauf realistisch erzielen? Das Gutachten beantwortet: Welchen Wert hat die Immobilie nach den gesetzlichen Regeln, und zwar so begründet, dass ein Gericht, das Finanzamt oder ein Miterbe es nachprüfen kann?
Welche der beiden Leistungen Sie brauchen, hängt also vom Anlass ab. In diesem Artikel erklären wir, wie beide Verfahren arbeiten, wo ihre Grenzen liegen und welcher Anlass was verlangt.
Die Immobilienbewertung: der Verkaufswert
Eine Immobilienbewertung ermittelt den Verkaufswert. Gemeint ist der Preis, der bei einem Verkauf am freien Markt voraussichtlich erzielt wird. Sie ist eine fachliche Einschätzung und dient Ihnen als Grundlage für eigene Entscheidungen, etwa für den Angebotspreis.
Die Online-Bewertung: eine erste Orientierung
Immobilienportale, Banken und auch Maklerbüros bieten im Internet Bewertungsrechner an. Sie geben einige Eckdaten ein:
- die Anschrift
- die Grundstücksgröße
- die Wohnfläche
- das Baujahr
- teilweise Ausstattung und Zustand in groben Stufen
Der Rechner vergleicht diese Angaben mit einer Datenbank ähnlicher Objekte in der Umgebung und leitet daraus einen Durchschnittswert ab. Die Datenbanken bestehen oft zu einem großen Teil aus Angebotspreisen, also aus dem, was Verkäufer verlangen. Was am Ende tatsächlich bezahlt wurde, steht in den Kaufverträgen beim Notar und in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Darauf haben die meisten Rechner keinen Zugriff.
Dazu kommt: Der Rechner sieht Ihre Immobilie nicht. Er weiß nicht, ob das Bad von 1985 oder von 2022 ist, ob das Dach erneuert werden muss, ob der Grundriss gut geschnitten ist oder ob das Grundstück an einer stark befahrenen Straße liegt. Er kennt auch keine Rechte und Lasten wie ein Wegerecht, ein Wohnrecht oder eine Baulast. Genau diese Punkte entscheiden aber oft über einen deutlichen Teil des Werts. Selbst zwei Häuser in derselben Straße können weit auseinanderliegen.
Für eine erste Orientierung ist die Online-Bewertung trotzdem nützlich. Auch wir bieten auf unserer Seite eine kostenlose Online-Bewertung an. Sie ist unverbindlich und ein guter Einstieg, bevor Sie mit uns sprechen.
Die Bewertung durch das Maklerbüro: belastbar für den Verkauf
Deutlich genauer wird die Bewertung, wenn Fachleute sich die Immobilie ansehen. Bei einer Maklerbewertung fließen ein:
- die Besichtigung vor Ort: Zustand, Modernisierungen, Grundriss, Lichtverhältnisse, Lage im Wohngebiet
- die Unterlagen: Grundbuch, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis
- echte Verkaufspreise: aus eigenen Vermittlungen in der Region und aus dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses
- die aktuelle Nachfrage: Wie viele Interessenten suchen gerade genau so ein Objekt?
Gerade der letzte Punkt fehlt jedem Rechner. Wer seit Jahren in Winsen (Luhe), Seevetal, der Elbmarsch und im Raum Lüneburg vermittelt, weiß, welche Häuser schnell Käufer finden und wo sich Interessenten zurückhalten.
Wichtig ist außerdem der neutrale Blick. Eigentümer verbinden mit ihrem Haus viele Erinnerungen. Das ist verständlich, führt aber oft zu einem Preis, den der Markt nicht trägt. Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis verlängert die Vermarktung. Später muss der Preis gesenkt werden, und Interessenten fragen sich, was mit der Immobilie nicht stimmt.
Wenn Sie Ihr Objekt uns anvertrauen, gehört diese Bewertung selbstverständlich dazu. Mehr zum Ablauf lesen Sie auf unserer Seite zum Verkauf mit Maklerbüro.
Das Immobiliengutachten: der Verkehrswert nach Paragraf 194 BauGB
Ein Immobiliengutachten ermittelt den Verkehrswert. Das Baugesetzbuch definiert ihn als den Preis, der zum Stichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Paragraf 194 BauGB). Einfacher gesagt: der Preis, den ein vernünftiger Käufer unter normalen Umständen zahlen würde.
Der entscheidende Unterschied zur Bewertung ist die Begründung. Ein Gutachten leitet jeden Wertansatz her und belegt ihn. Wer das Gutachten liest, kann jeden Schritt nachvollziehen und überprüfen. Deshalb akzeptieren Gerichte, Behörden und andere Beteiligte ein Gutachten als Grundlage, eine Maklerbewertung in der Regel nicht.
Wie ein Gutachten aufgebaut wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie sieht drei Verfahren vor.
Die drei Verfahren der Wertermittlung
Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleitet. Unterschiede, etwa bei Baujahr, Größe oder Ausstattung, werden rechnerisch ausgeglichen. Das Verfahren eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke, wenn genug Vergleichsverkäufe vorliegen.
Ertragswertverfahren: Hier zählt, was die Immobilie dauerhaft einbringt. Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Mieten. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, also Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko von Leerstand. Das Verfahren wird bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeobjekten eingesetzt.
Sachwertverfahren: Der Wert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der Gebäude zusammen. Für die Gebäude wird ermittelt, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde, und davon die Alterung abgezogen. Anschließend wird das Ergebnis an die Lage auf dem örtlichen Markt angepasst. So werden häufig selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet.
Den Bodenwert leiten Sachverständige in der Regel aus den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses ab. In Niedersachsen sind sie über das Portal BORIS Niedersachsen öffentlich einsehbar.
Zum Schluss prüft das Gutachten Besonderheiten, die nur diese eine Immobilie betreffen: ein eingetragenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch, Baumängel, einen Sanierungsstau oder eine Baulast. Solche Punkte können den Wert spürbar senken und tauchen in keiner Online-Bewertung auf.
Welche Unterlagen einfließen
Zu den Grundlagen einer Bewertung kommen beim Gutachten hinzu:
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Baulastenverzeichnis
- Altlastenverzeichnis
- Daten des Gutachterausschusses (Bodenrichtwerte, Vergleichspreise)
- bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- bei vermieteten Objekten die Mietverträge
Dazu werden Mikro- und Makrolage analysiert und die ursprünglichen Baukosten berücksichtigt. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten umfasst häufig 25 bis 60 Seiten. Eine Checkliste finden Sie in unserem Beitrag zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.
Der Stichtag
Ein Gutachten gilt immer für einen bestimmten Stichtag. Das kann heute sein, aber auch ein Tag in der Vergangenheit, zum Beispiel der Todestag bei einer Erbschaft. Ein Gutachten kann den Wert zu einem zurückliegenden Stichtag ermitteln, eine Online-Bewertung nicht. Umgekehrt heißt das: Ein Gutachten von vor einigen Jahren beschreibt den Wert von damals. Für einen neuen Anlass braucht es meist ein neues Gutachten.
Kurzgutachten oder Vollgutachten?
Nicht jeder Anlass verlangt das volle Dokument. Ein Kurzgutachten fasst die Wertermittlung knapper zusammen, ohne auf die Herleitung zu verzichten. Für eine Einigung in der Familie, eine Erbauseinandersetzung ohne Streit oder als Grundlage für die eigene Entscheidung reicht das oft aus.
Ein Vollgutachten brauchen Sie, wenn das Dokument einem Widerspruch standhalten muss: vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder wenn die Beteiligten gegensätzliche Interessen haben.
Wir sagen Ihnen vor der Beauftragung, welche Form Ihr Anlass braucht. Das umfangreichere Gutachten ist nicht automatisch das richtige.
Verkaufswert, Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert
Diese Begriffe werden oft durcheinander benutzt, auch von Fachleuten.
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verkaufswert | Der Preis, der am Markt voraussichtlich erzielt wird. Ergebnis einer Bewertung. |
| Verkehrswert | Der gesetzlich definierte Wert nach Paragraf 194 BauGB. Ergebnis eines Gutachtens. |
| Marktwert | Bedeutet im deutschen Recht dasselbe wie Verkehrswert. Das Gesetz nennt beide Begriffe zusammen. |
| Beleihungswert | Der Wert, den eine Bank bei einer Finanzierung ansetzt. Er ist vorsichtig gerechnet und liegt in der Regel unter dem Verkehrswert. |
Verkehrswert und tatsächlicher Verkaufspreis liegen oft nah beieinander, sind aber nicht dasselbe. Der Verkehrswert beschreibt den Wert unter normalen Umständen. Der Verkaufspreis entsteht in einer konkreten Situation. Wie viele Interessenten gibt es gerade? Wie eilig ist der Verkauf? Wie gut ist die Immobilie präsentiert? Bei knappem Angebot kann der Preis über dem Verkehrswert liegen, unter Zeitdruck darunter.
Bewertung oder Gutachten? Die Entscheidung nach Anlass
Für Kauf oder Verkauf genügt in den meisten Fällen eine Bewertung. Ein Gutachten brauchen Sie, wenn eine andere Partei den Wert anerkennen muss.
| Ihr Anlass | Was Sie brauchen |
|---|---|
| Verkauf oder Kauf am freien Markt | Bewertung |
| Preisfindung vor dem Verkauf | Bewertung |
| Scheidung, Zugewinnausgleich, Ehevertrag | Gutachten |
| Erbauseinandersetzung, Erbengemeinschaft | Gutachten |
| Pflichtteil | Gutachten |
| Erbschaft- oder Schenkungsteuer gegenüber dem Finanzamt | Gutachten |
| Zwangsversteigerung | Gutachten |
| Feststellung von Betriebsvermögen | Gutachten |
| Übertragung innerhalb der Familie, Nießbrauch | Gutachten (Kurzform meist ausreichend) |
Scheidung und Zugewinnausgleich
Leben Ehepartner im gesetzlichen Güterstand, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Gehört eine Immobilie zum Vermögen, bestimmt ihr Wert, wer wem wie viel zahlen muss. Maßgeblich ist in der Regel der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde.
Beide Seiten haben hier entgegengesetzte Interessen. Der eine möchte einen hohen Wert, der andere einen niedrigen. Eine Maklerbewertung reicht dafür kaum aus. Ein Verkehrswertgutachten zum richtigen Stichtag schafft eine Grundlage, auf die sich beide beziehen können. Das ist oft der günstigere Weg, denn zwei widersprüchliche Einschätzungen führen schnell zu einem langen Streit. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Scheidungsimmobilie.
Erbschaft, Erbengemeinschaft und Pflichtteil
Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört ihnen die Immobilie zusammen. Will einer sie übernehmen und die anderen auszahlen, braucht es eine Zahl, die alle akzeptieren. Ein neutrales Gutachten nimmt viel Druck aus solchen Gesprächen.
Beim Pflichtteil kommt es auf den Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls an. Pflichtteilsberechtigte können von den Erben verlangen, dass dieser Wert ermittelt wird (Paragraf 2314 BGB). Auch hier ist ein Gutachten der übliche Weg. Was nach einem Erbfall sonst zu tun ist, haben wir im Beitrag Immobilie geerbt, was tun? zusammengefasst.
Gegenüber dem Finanzamt
Bei Erbschaft oder Schenkung setzt das Finanzamt den Wert einer Immobilie zunächst nach einem standardisierten Verfahren an. Dieses Verfahren kennt Ihre Immobilie nicht im Detail. Bei Sanierungsbedarf, einer schwierigen Lage oder einem bestehenden Wohnrecht liegt der Ansatz deshalb oft über dem tatsächlichen Wert. Das führt zu einer höheren Steuer.
Paragraf 198 BewG erlaubt in diesem Fall, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Üblich ist dafür ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Welche Gutachtenform das Finanzamt im konkreten Fall anerkennt, klären wir gern im persönlichen Gespräch. Für steuerliche Fragen ist außerdem Ihre Steuerberatung die richtige Ansprechpartnerin.
Wer darf ein Gutachten erstellen?
„Sachverständiger“ ist kein geschützter Begriff. Jeder darf sich so nennen. Für ein Dokument, das andere anerkennen sollen, ist deshalb die Qualifikation entscheidend. Üblich und belastbar sind:
- zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024, geprüft durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle und zur regelmäßigen Rezertifizierung verpflichtet
- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, bestellt zum Beispiel durch eine Industrie- und Handelskammer
- der Gutachterausschuss des Landkreises bzw. der Region
Gut zu wissen: Ein privat beauftragtes Gutachten ist vor Gericht ein sogenanntes Parteigutachten. Das Gericht kann ihm folgen, muss es aber nicht, und bestellt im Streitfall eigene Sachverständige. Trotzdem verbessert ein sauber hergeleitetes Gutachten Ihre Ausgangslage deutlich, weil es eine nachvollziehbare Grundlage für die Verhandlung liefert.
Wie oft sollte man eine Immobilienbewertung machen?
Es gibt keine Pflicht und kein festes Intervall. Sinnvoll ist eine neue Bewertung, wenn sich etwas geändert hat, das den Wert beeinflusst:
- nach größeren Maßnahmen, zum Beispiel neues Dach, neue Heizung, Anbau oder energetische Sanierung
- bei Veränderungen im Umfeld, etwa einer neuen Verkehrsanbindung oder einem neuen Baugebiet
- vor jeder Entscheidung, die auf dem Wert aufbaut: Verkauf, Finanzierung, Übertragung, Erbregelung
- in regelmäßigen Abständen, wenn Sie den Wert Ihres Vermögens im Blick behalten wollen
Was kostet ein Gutachten?
Der Aufwand richtet sich nach Objekt und Anlass. Ein Einfamilienhaus mit vollständigen Unterlagen ist schneller erfasst als ein Mehrfamilienhaus mit vielen Mietverträgen oder ein Objekt, dessen Unterlagen erst bei Ämtern beschafft werden müssen. Auch die Frage, ob ein Kurzgutachten reicht oder ein Vollgutachten nötig ist, spielt eine Rolle.
Was wir vorab verbindlich sagen können: Sie erhalten vor der Beauftragung ein Festpreisangebot und wissen, welche Unterlagen Sie beibringen und welche wir beschaffen.
Bewertung und Gutachten bei Team Nord
Neben Immobilienbewertungen bieten wir Immobiliengutachten an, beides aus einer Hand und für dieselbe Region. Unsere Gründerin und Geschäftsführerin Jeanette Böhm ist zertifizierte und geprüfte Sachverständige (BDSF). Sie dürfen sich also auf eine professionelle Wertermittlung verlassen und auf eine ehrliche Auskunft, welche der beiden Leistungen Ihr Anlass wirklich braucht.
Wir sind in unserem Einzugsgebiet für Sie da: Region Harburg, Region Seevetal, Region Winsen (Luhe) und Region Lüneburg. Einen Überblick über alles, was wir für Eigentümer tun, finden Sie bei unseren Leistungen.
Sie sind unsicher, was Sie brauchen? Rufen Sie an oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular. In einem kurzen Gespräch lässt sich fast immer klären, ob eine Bewertung ausreicht oder ein Gutachten nötig ist.
Telefon: 04171 89086-0 · Zum Kontaktformular
Häufige Fragen
Ist ein Gutachten genauer als eine Bewertung?
Vor allem ist es nachvollziehbarer. Jeder Wertansatz wird hergeleitet und belegt, damit andere ihn prüfen können. Eine sorgfältige Maklerbewertung kommt beim Verkaufswert oft zu einem ähnlichen Ergebnis. Sie kann es nur nicht in gleicher Form belegen.
Reicht für den Verkauf eine Bewertung?
In der Regel ja. Ein Gutachten wird erst nötig, wenn jemand den Wert anerkennen muss, zum Beispiel ein Gericht, das Finanzamt oder eine zweite Partei.
Was kostet eine Immobilienbewertung bei Ihnen?
Die Online-Bewertung auf unserer Seite ist kostenfrei und unverbindlich. Die Bewertung durch uns vor Ort gehört zum Verkaufsauftrag dazu.
Warum weicht die Online-Bewertung von Ihrer Einschätzung ab?
Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten und oft mit Angebotspreisen. Sie kennen weder den Zustand Ihrer Immobilie noch Rechte und Lasten im Grundbuch. Bei der Bewertung vor Ort fließt all das ein.
Kann ein Gutachten für einen Tag in der Vergangenheit erstellt werden?
Ja. Bei Erbschaft, Scheidung oder Pflichtteil wird der Wert häufig zu einem zurückliegenden Stichtag gebraucht. Das Gutachten ermittelt ihn dann für genau diesen Tag.
Gilt ein Gutachten vor Gericht?
Ein privat beauftragtes Gutachten ist ein Parteigutachten. Das Gericht kann ihm folgen, bestellt im Streitfall aber eigene Sachverständige.
