Themenübersicht
- Wann darf eine Mieterhöhung erfolgen?
- Wie hoch darf die neue Miete sein?
- Wie hoch ist der maximale Prozentsatz einer Mieterhöhung?
- Rechtfertigen Modernisierungen eine Mieterhöhung?
- Wie wird eine Mieterhöhung umgesetzt?
- Welche Begründungen der Mieterhöhung gibt es?
- Was passiert, wenn die Mietpartei der Erhöhung nicht zustimmt?
So verlockend es auch sein mag: Die Miete nach Gutdünken zu erhöhen, ist nicht erlaubt. Entweder werden regelmäßige Erhöhungen von vornherein im Mietvertrag verankert, beispielsweise in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete, mit dem entsprechenden Blogbeitrag verlinken, sobald online oder sie werden individuell vereinbart.
Dafür gelten allerdings feste Limits und Fristen:
Wann darf eine Mieterhöhung erfolgen?
Die Miete darf 12 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung heraufgesetzt werden. Hinzu kommt eine Frist von drei Monaten – insgesamt ist eine Mieterhöhung also frühestens 15 Monate wirksam werden.
Wie hoch darf die neue Miete sein?
Generell darf die Nettomiete (ohne Betriebskosten) den ortsüblichen Satz nicht übersteigen. Darunter versteht man die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden. Der Koalitionsvertrag 2021-2025 sieht eine Verlängerung auf sieben Jahre vor.
Wie hoch ist der maximale Prozentsatz einer Mieterhöhung?
Generell darf die Nettomiete (ohne Betriebskosten) den ortsüblichen Satz nicht übersteigen. Darunter versteht man die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden. Der Koalitionsvertrag 2021-2025 sieht eine Verlängerung auf sieben Jahre vor.
Rechtfertigen Modernisierungen eine Mieterhöhung?
Modernisierungen können um bis zu 8 Prozent der Kosten anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden. Liegen die Kosten pro Wohneinheit unter 10.000 Euro, können Vermietende pauschal 30 Prozent der Kosten abziehen. Allerdings gibt es auch hier Limits: Wenn die ursprüngliche Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt, sind zwei Euro pro Quadratmeter möglich; sonst sind es drei Euro.
Wie wird eine Mieterhöhung umgesetzt?
Jede Mieterhöhung bedarf der Schriftform. Und das von beiden Seiten:
Als Vermieter müssen Sie Ihren Mietern schriftlich mitteilen, dass Sie die Miete anheben werden. Das geht per Brief, E-Mail oder Fax. Dabei müssen die folgenden Punkte berücksichtig werden:
- korrekte Anrede aller betroffenen Personen, die im Mietvertrag stehen
- Datum des Schreibens
- Datum, ab wann die neue Miete gilt (frühestens zu Beginn des dritten folgenden Kalendermonats, so lange gilt die Zustimmungsfrist)
- Nennung des neuen Mietbetrag. ggf. die Differenz zur alten Miete
- Nennung des neuen Mietbetrag. ggf. die Differenz zur alten Miete
- eine Begründung der Mieterhöhung
- Die Bitte um eine schriftliche Zustimmung durch die Mietpartei. Wir empfehlen außerdem den Hinweis, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird
Welche Begründungen der Mieterhöhung gibt es?
Wenn Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, müssen Sie sich auf den Mietspiegel beziehen. Wenn für Ihre Region keiner vorliegt, gehen auch Auskünfte aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigen-Gutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.
Wenn es sich hingehen um eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen handelt, müssen Sie deren Art und Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer nennen. Außerdem müssen Sie die Gesamtkosten der Modernisierung beziffern und aufschlüsseln.
Was passiert, wenn die Mietpartei der Erhöhung nicht zustimmt?
Ein Kündigungsgrund ist es nicht. Sie können sie lediglich auf Zustimmung beim Amtsgericht verklagen.
Aus Erfahrung wissen wir aber, dass manchen die schriftliche Zustimmung einfach durchrutscht und sie wortlos den Dauerauftrag ändern. Also: Erst Klage einreichen, wenn der erhöhte Betrag nicht auf Ihrem Konto eingegangen ist!
Sie haben weitergehende Fragen zum Thema? Gerne empfehlen wir Ihnen einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin für Mietrecht. Sprechen Sie uns gern darauf an oder besuchen Sie uns bei unserer kostenlosen Immobiliensprechstunde. Wir bitten um Anmeldung unter 04171 890860.
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