Wenn Sie Immobilien oder Grundstücke besitzen, werden Sie an dieser Information kaum vorbeigekommen sein: Die Berechnungsgrundlagen der Grundsteuer B werden reformiert. Das war nur eine Frage der Zeit; die derzeitige Berechnung erfolgt auf Basis von veralteten Werten, die in Ostdeutschland aus dem Jahr 1935 und in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 stammen. Seitdem hat sich der Immobilienmarkt bekanntlich massiv verändert. Die neuen Berechnungsmethoden werden zwar erst ab dem Steuerjahr 2025 angewendet, dennoch gibt es schon jetzt etwas zu tun.  Was genau, verraten wir Ihnen in diesem Artikel und beantworten dabei die wichtigsten Fragen dazu.

Neuregelung der Grundsteuer B: Das sollten Sie wissen

Die Finanzämter stehen vor einer Herkulesaufgabe: Im Zuge der Grundsteuerreform müssen alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland neu bewertet werden. Wir reden hier von rund 36 Millionen! Dazu sind Informationen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Nöten – und das bereits seit dem 1. Juli 2022.

Hier kommen die zehn wichtigsten Fragen und ihre Antworten:

Wie läuft die Grundsteuererklärung ab?

Alle Grundstückseigentümer mussten bis zum 31. Januar 2023 eine Steuererklärung für ihren Grund und Boden abgeben und darin Daten zu ihrem Haus, ihrer Wohnung oder ihrem Bürogebäude liefern. Die sogenannte „Erklärungen zur Feststellung des Grundstückswerts“ wurden über das Steuerportal Elster.de online eingereicht. Abgefragt werden unter anderem Informationen zur Lage der Immobilie, zur Grundstücksgröße, zur Wohnfläche und zum Baujah. Zur Wohnfläche gehören Räume, die für Wohnzwecke verwendet werden, wie beispielsweise Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche und Flur. Ein häusliches Arbeitszimmer wird ebenfalls dazu gezählt. Hingegen werden Keller, Heizungs- und Trockenräume oder Waschküchen als Zubehörräume oder Nebenräume angesehen und gehören nicht zur Wohnfläche. Dachböden und Treppenhäuser werden ebenfalls nicht berücksichtigt. Balkone und Terrassen machen 25 Prozent der Wohnfläche aus. Bei Eigentumswohnungen sind, falls vorhanden, auch Garagen und Tiefgaragenstellplätze anzugeben. In einigen Bundesländern wird auch der Bodenrichtwert abgefragt. Bodenrichtwerte werden zentral beim PortalBORIS-D Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland erfasst und sind dort
kostenfrei abrufbar.

Die Festsetzung der für den Eigentümer zu zahlenden Grundsteuer erfolgt dann bis Ende 2024 durch die Kommunen. Ab 2025 muss dann die neue Grundsteuer bezahlt werden. Bis dahin gelten die bestehenden Vorgaben.

Ich habe meine Grundsteuererklärung noch nicht abgegeben – was passiert jetzt?

Auch wenn die meisten Bundesbürger ihrer Pflicht pünktlich nachgekommen sind, gibt es noch immer einen zweistelligen Prozentsatz an Menschen, die den Zeitpunkt bislang verpasst haben. Wenn Sie dazu gehören, haben Sie vermutlich mittlerweile Post von Ihrem Finanzamt erhalten. Wir empfehlen Ihnen dringend, die Erklärung so schnell wie möglich nachzureichen. Wenn Sie das nicht tun, drohen Säumniszuschläge und langfristig im schlimmsten Fall Zwangsgelder von bis zu 25.000 Euro. Außerdem kann es dann sein, dass das Finanzamt den Grundsteuerwert dann schätzt – und das fällt selten zugunsten der Steuerzahler aus.

Was ist die Grundsteuer B und welche Arten der Grundsteuer gibt es?

Man unterscheidet zwischen der Grundsteuer A, die auf landwirtschaftliche bzw. agrarische Flächen anfällt, und der Grundsteuer B, die auf bebaubare oder bebaute Flächen erhoben wird. Von der sprechen wir hier. Mit der Anpassung der Grundsteuer ab 2025 soll auch eine Grundsteuer C eingeführt werden. Diese sieht für unbebaute, aber baureife Grundstücke eine höhere Besteuerung vor. So sollen Eigentümer angeregt werden, dort zu bauen, anstatt die Fläche brach liegen zu lassen und zu spekulieren, dass die Grundstückspreise noch weiter steigen.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Dafür werden der Grundsteuerwert, der Steuermessbetrag und der Hebesatz benötigt. Der Grundsteuerwert wird auf Basis der Angaben zur Immobilie bzw. zum Grundstück ermittelt (z.B. die Größe des Grundstücks, die Art und Bauweise der Immobilie oder die Höhe des Bodenrichtwerts). Aus den gelieferten Daten ermitteln die Finanzämter einen Steuermessbetrag. Jede Gemeinde bestimmt zudem einen individuellen Hebesatz. Dieser wird mit dem Messbetrag multipliziert. An der Berechnungsweise wird sich auch nach 2025 nichts ändern. Berücksichtigt wird aber, dass viele Grundstücke heute deutlich an Wert gewonnen haben.

Bedeutet die Reform automatisch, dass auch eine höhere Grundsteuer fällig wird?

Nicht unbedingt, denn zum Ausgleich soll die Steuermesszahl gesenkt werden soll. Der Hebesatz sorgt dafür, dass keine Gemeinde mehr oder weniger Grundsteuer einnimmt als vor oder nach der Reform. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Abgabe vermutlich insbesondere in Ballungsregionen leicht steigen, während sie in ländlichen Regionen sinken könnte.

Wir haben einen Anbau bzw. eine Kernsanierung durchführen lassen, was gibt es da bei der Grundsteuererklärung zu beachten?

Das kann tatsächlich Auswirkungen auf die Angaben zur Wohnfläche haben, beispielsweise, wenn Sie Ihr Dach ausgebaut oder einen Wintergarten angebaut haben. Die Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung muss von Experten wie Bauingenieurinnen, Architekten oder Gebäudegutachtern durchgeführt werden. Auch viele Makler können eine solche Berechnung durchführen.

Sprechen Sie uns gern an, wenn Sie für Immobilien im Raum Harburg, Seevetal, Winsen (Luhe) oder Lüneburg Unterstützung benötigen.

Eine Kernsanierung beeinflusst hingegen eventuell die Angaben zum Baujahr. Denn dadurch verlängert sich die Restnutzungsdauer der Immobilie, und ihr Wert steigt.

Ich habe eine Hausverwaltung beauftragt. Kann die mir die Vorgänge rund um die Grundsteuererklärung abnehmen?

Ihrer Hausverwaltung liegt schon mal ein Großteil der benötigten Daten vor. Im Rahmen „beschränkter Hilfeleistung bei Steuerangelegenheiten“ (§ 4 Nr. 4 StBerG) kann sie Ihnen die Informationen zur Verfügung stellen. Sie dürfen allerdings keine Grundstückerklärung ausfüllen und einreichen. Das müssen Sie selbst machen oder alternativ Ihren Steuerberater damit beauftragen.

Ich vermiete meine Immobilie. Kann ich die Grundsteuer umlegen?

Ja, die Grundsteuer darf auch über 2025 hinaus als Betriebskostenausgabe auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Jedenfalls, sofern die Zahlung von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde.

Ist die Reform bundesweit einheitlich geregelt?

Natürlich nicht. Die meisten Länder haben sich bei den benötigten Daten und der Berechnungsart auf das sogenannte Bundesmodell verständigt. Hier wird der Wert des Grundstücks bzw. des sich darauf befindlichen Hauses als Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer herangezogen und alle sieben Jahre neu bewertet. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen weichen davon mal mehr und mal weniger ab.

Niedersachsen hat beispielsweise das Flächen-Lage-Modell gewählt. Hier beeinflussen vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie ein Lage-Faktor die Höhe der Grundsteuer. Alter und Zustand der Immobilie sind egal, auch Bodenrichtwerte spielen keine Rolle.

Hamburg verzichtet ebenfalls auf Bodenrichtwerte – obwohl diese in der Hansestadt besonders stark differieren – und arbeitet mit weiteren Vereinfachungen. Unterschieden wird lediglich zwischen guter und normaler Wohnlage. Ziel der Regelung ist es, das Wohnen nicht noch weiter zu verteuern.

Sind Sie auf der Suche nach einer neuen Immobilie im Raum Harburg, Seevetal, Winsen (Luhe) oder Lüneburg?

Hier finden Sie aktuelle Angebote.

Was tun Sie, wenn Sie eine wichtige Verabredung haben, bei der Sie einen positiven ersten Eindruck hinterlassen wollen? Richtig: Sie bringen Ihre Stärken bestens zur Geltung, setzen auf Authentizität und stellen sich auf Ihr Gegenüber ein. Das spiegelt sich in Ihrem gesamten Auftritt wider: In Ihrem Auftreten, Ihrer Vorbereitung und nicht zuletzt in der Wahl Ihrer Kleidung. Nach diesem Prinzip funktioniert Homestaging für Ihre Immobilie. Wie funktioniert das? 

Während diese Art der Verkaufsoptimierung in den Vereinigten Staaten schon lange selbstverständlich ist, gilt Homestaging in Deutschland noch immer als Trend. Wir von TeamNord Immobilien arbeiten schon seit 2013 mit dieser Technik und haben mit der ausgebildeten Einrichtungsberaterin und Homestagerin Corinna Ruland (interne Verlinkung zu https://teamnord.immo/uber-uns/) eine ausgewiesene Spezialistin an unserer Seite. Im Interview beantwortet sie uns einige Fragen.

TeamNord (TN): Corinna, erkläre uns bitte einmal kurz, was Homestaging eigentlich bedeutet – und was nicht.

TN: Wie können sich unsere Leser Dein Vorgehen beim Homestaging vorstellen?

CR: Ich schaue mir zunächst ganz neutral alle Räume an und lasse sie auf mich wirken. Dabei kommen mir normalerweise spontan Ideen, was für Aufnahmen im Exposé oder für Besichtigungen verändert werden sollte.

Der erste Schritt bedeutet in den meisten Fällen zunächst einmal Wegräumen oder Umräumen – beispielsweise von zu vielen persönlichen Dingen wie Familienfotos oder Kinderzeichnungen. Abgesehen davon, dass man bewusst entscheiden sollte, welche privaten Details man preisgibt, hat das noch einen anderen Grund. Alles, was zu sehr ablenkt, schränkt nämlich die Fantasie der Personen, die sich für Ihre Immobilie interessieren, ein. Das blockiert das gute Bauchgefühl und damit die spontane Kaufentscheidung.

Durch meine Arbeit wird die Persönlichkeit und Individualität der vorherigen Bewohner neutralisiert. Damit schaffe ich eine Atmosphäre, die möglichst viele potenzielle Käufer und Mieter anspricht.

TN: Spielt der Einrichtungsstil dabei eine Rolle?

CR: Ja, durchaus. Wer sich für eine Immobilie interessiert, sieht sie mit anderen Augen als die Menschen, die darin leben. Entspricht beispielsweise der Einrichtungsstil nicht den Vorstellungen derjenigen, die zur Besichtigung kommen, dann irritieren bereits Kleinigkeiten.

„Potenzielle Käufer suchen nach ihrem individuellen Wohntraum und nicht nach den persönlichen Vorlieben der früheren Eigentümer.“

TN: Und dann? Ersetzt du Gelsenkirchener Barock durch Ikea oder wie läuft das ab?

TN: Dabei geht es gar nicht nur um das subjektive Empfinden, oder?

CR: Jein. Sicherlich nicht um das subjektive Empfinden, ob ich die Möblierung oder das Interieur Design schön finde oder nicht. Um das subjektive Empfinden „Das gefällt mir hier, hier möchte ich gern leben“ und den spontanen Impuls, sich direkt vorzustellen, wo die eigene Couch stehen soll und wie der Esstisch hier wirkt, aber durchaus schon. Das wiederum wirkt sich verkaufsfördernd aus: Statistiken besagen, dass sich der Verkaufspreis durch Homestaging um bis zu 15 Prozent erhöhen kann. Zugleich kann sich die Vermarktungszeit halbieren.

TN: Was zeichnet dich als Homestagerin aus, welche Fähigkeiten sollte man bei deiner Berufung mitbringen?

CR: Ich habe ein gutes Auge für Raumgestaltung und Inneneinrichtung.  Die Fähigkeit, Farben, Möbel und Dekorationselemente geschickt zu kombinieren, um den Raum optimal zu nutzen und das Gesamtbild harmonisch zu gestalten, liegt mir im Blut. Außerdem habe ich ein ausgesprochenes Faible für Details. Für mich soll jeder  Aspekt des Raumes ansprechend sein. Dafür achte ich auf Sauberkeit, Ordnung, Beleuchtung und kleine dekorative Akzente. Manchmal greife ich auch schnell zur Malerrolle oder zur Heckenschere, um hier oder dort für einen schöneren Eindruck zu sorgen. 

Was häufig unterschätzt wird, sind Kommunikationsfähigkeit und Flexibilität. Ich arbeite mit Menschen und setze daher alles daran, ihre Bedürfnisse und Anforderungen verstehen – und zwar sowohl die der Verkäufer als auch die der potenziellen Käufer. Als Homestager sollte man in der Lage sein, sich an unterschiedliche Immobilienarten, Kundenpräferenzen und Budgets anzupassen. Das finde ich persönlich viel wichtiger, als den neuesten Designtrends zu folgen.

Über Corinna Ruland

Corinna Rulands Leidenschaft gilt schon seit Jahren dem Gestalten und Umgestalten von Wohnräumen – zunächst als Einrichtungsberaterin, heute als selbstständig Homestagerin mit Ausbildung an der Hamburger Homestaging Akademie. Sie liebt die Herausforderung, immer wieder von neuem aus Bestehendem und mit wenigen Mitteln etwas Neues entstehen zu lassen. „Ich finde es spannend, wie die Wohn- und Lebensqualität verändert wird und so positiven Einfluss auf unser Leben nimmt“, so Corinna Ruland.

Sie haben Interesse an einem Homestaging für Ihre Immobilie? Melden Sie sich bei uns, gern vernetzen wir Sie mit Frau Ruland. Sie erreichen uns telefonisch unter 04171-890860 oder per E-Mail unter kontakt@teamnord.immo.

Immobilienbewertung und Immobiliengutachten – diese beiden Begriffe werden häufig in einen Topf geworfen. Doch in Wirklichkeit bedeuten sie völlig unterschiedliche Dinge. Lesen Sie in diesem Artikel, was beides unterscheidet und wann Sie welche Lösung benötigen.

Was auf den ersten Blick sehr ähnlich klingt, ist in Wirklichkeit etwas ganz anderes – vom Inhalt, vom Nutzen und auch von den Anforderungen her. Was unterscheidet eine Immobilienbewertung von einem Immobiliengutachten? Und wann wird welche Wertermittlung benötigt?

Eine Immobilienbewertung ermittelt den Verkaufswert einer Immobilie.

Genauer gesagt: Die Summe, die voraussichtlich beim Verkauf zu erzielen ist.

Eine Immobilienbewertung können Sie sogar selber machen.

Im Internet gibt es dafür mittlerweile einige Portale. Sie geben die Basiswerte ein, also zum Beispiel

• die Anschrift
• die Grundstücksgröße
• die Wohnfläche und
• das Baujahr

Die Software errechnet dann einen Durchschnittswert anhand von vergleichbaren Objekten.

Sie ahnen es schon: Besonders genau ist dieses Ergebnis natürlich nicht.

Denn es gibt viel mehr Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Wie sind

• Lage,
• Zustand und
• Ausstattung?

Ein kürzlich renoviertes Haus mit einer modernen Heizung und einer hochwertigen Einbauküche ist natürlich deutlich mehr wert als eines, das Sie erst grundlegend sanieren müssen. Und selbst innerhalb einer einzigen Straße kann der Wert einer Immobilie erheblich schwanken.

Dennoch erhalten Sie so schon einmal eine grobe Einschätzung, was Ihre Immobilie wert sein könnte.

Auch wir bieten auf unserer Seite einen solchen Online-Service zur Immobilienbewertung an, sogar detaillierter als andere. Probieren Sie es mal aus, es ist kostenfrei und unverbindlich.

Deutlich präziser ist eine Immobilienbewertung allerdings, wenn Sie sie manuell von Fachleuten erstellen lassen.

Ein erfahrenes Maklerbüro wird sich Ihre Immobilie und die dazugehörigen Bauunterlagen genau ansehen und dann eine fundierte Recherche starten. Neben dem entsprechenden Fachwissen ist auch die Marktkenntnis wichtig, denn nur dann kann auch die Lage richtig bewertet werden. Außerdem kommt ein wichtiger Aspekt dazu: Immobilienfachleute agieren neutral. Wenn Sie Ihr eigenes Haus bewerten, spielen Emotionen immer eine Rolle. Das ist ganz normal und menschlich, führt aber meistens zu einer falschen Einschätzung.

Wenn Sie Ihr Objekt in unsere Hände geben, gehört eine solche Bewertung selbstverständlich dazu. Denn uns ist es wichtig, dass alle Beteiligten mit realistischen Vorstellungen an den Kauf oder Verkauf von Immobilien gehen. Nur so kann die Vermittlung schnell und zur Zufriedenheit aller erfolgen. Hier erfahren Sie mehr über unser Vorgehen.

Ein Immobiliengutachten ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie.

Fachsprachlich ist hier von der „Summe, die im allgemeinen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre“ die Rede. So normiert es §194 im Baugesetzbuch BauGB. Einfacher ausgedrückt ist das der Betrag, für den es drei bis vier Käufer in vier bis sechs Monaten gibt.

Die Grundlagen für ein Gutachten sind zunächst identisch mit denen einer Bewertung. Auch werden Vergleiche zu ähnlichen Immobilienverkäufen oder Vermietungen gezogen.

Doch zusätzlich werden wichtige weitere Unterlagen geprüft, beispielsweise

• ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis,
• ein Auszug aus dem Altlastenverzeichnis,
• ein Grundbuchauszug,
• die Flurkarte
• Daten vom Gutachterausschuss

Zudem werden die Mikro- und Makrolage genau betrachtet sowie die ursprünglichen Baukosten ermittelt.

Sie sehen: Ein Immobiliengutachten ist deutlich detaillierter. Da kommt schon mal ein Umfang von 25 bis 60 Seiten zusammen.

Um eine so weitreichende Beurteilung zu erstellen, bedarf es einer bestimmten Qualifikation. Auf Nummer sicher gehen Sie mit zertifizierten Immobiliensachverständigen (ISO DIN 17024) – zum Beispiel uns.

Wann reicht eine Bewertung, wann ist ein Gutachten erforderlich?

Für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie reicht meistens eine Bewertung aus. Das Gutachten wird aufgrund von Rechtsstreitigkeiten und anderen komplexen Sachverhalten wie

• Ehevertrag
• Scheidung
• Erbschaftsstreit
• Zwangsversteigerung oder
• der Feststellung eines Betriebsvermögens

Neben Immobilienbewertungen bieten wir Ihnen auch Immobiliengutachten an:

Unsere Gründerin und Geschäftsführerin Jeanette Böhm ist zertifizierte und vom Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (BDSF) zu geprüfte Sachverständige und dadurch offiziell dazu befugt.

Sie benötigen Unterstützung bei der Bewertung Ihrer Immobile? Dann rufen Sie uns unter 04171 89086-0 an oder schreiben Sie uns. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Dass wir beim Einkaufen oder Ausgehen nach unserem Ausweis gefragt werden, ist (leider) lange vorbei, aber bei internationalen Reisen kommt es schon mal vor, dass wir unseren Pass oder Personalausweis vorzeigen müssen. Doch was hat es mit dem Energieausweis auf sich? Was soll ein solches Ausweisdokument im Zusammenhang mit einer Immobilie bringen? Welche Arten gibt es und wann brauchen Sie einen? Diese Fragen und noch mehr beantworten wir Ihnen in dieser Passkontrolle.

Kommen wir erst einmal zu den Grundlagen: Mit dem Energieausweis wird der Energiestandard eines Wohngebäudes dokumentiert. Energieausweise machen Wohnungen und Häuser somit vergleichbar: Alle, die eine Immobilie kaufen oder mieten möchten, können dadurch besser einschätzen, welche Heiz- und Warmwasserkosten sie erwarten.

Das Dokument wurde 2002 in Deutschland zunächst für Neubauten eingeführt. Seit 2008 wurde der Energieausweis Schritt für Schritt Pflicht für alle, die

• eine Immobilie verkaufen
• vermieten oder
• verpachten

wollen. Geregelt wurde das zunächst in der Energieeinsparverordnung (EnEV); seit November 2020 werden die Vorschriften im Gebäudeenergiegesetz (GEG) gebündelt.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Grundsätzlich werden die bedarfs- und die verbrauchsbasierte Variante unterschieden. Die Berechnungen sind unterschiedlich, so dass die Werte sich nur schwer vergleichen lassen.

Energieverbrauchsausweis

Diese Variante ist die verbreitetere Form. Sie ist grundsätzlich zulässig für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 01. November 1977 einhalten – entweder, weil ihr Bauantrag danach gestellt wurde oder weil sie beim Bau oder bei der Modernisierung das Wärmeschutzniveau erreichen.

Ihr liegt der tatsächliche Energieverbrauch der mindestens drei letzten Jahre bzw. Abrechnungsperioden zugrunde. Der ermittelte Durchschnittswert wird in Zusammenhang mit der Fläche der Immobilie gesetzt und ergibt den Wert kWh(m²・a). Je höher der Kennwert ausfällt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes.

Zusätzlich wird angegeben, ob der Warmwasserverbrauch mit enthalten ist. Am Ende erfolgen noch Empfehlungen, wie sich der Energieverbrauch senken lässt. Modernisierungsempfehlungen sind allerdings nur bedingt möglich, da die Gebäudehülle und Anlagentechnik nicht bewertet werden.

Die Krux am verbrauchsorientierten Energieausweis: Er ist mitunter nicht so aussagekräftig, da der Verbrauch nun einmal individuell von den Menschen abhängt, die in der Immobilie leben. Sprich: Die Effizienz Ihrer Vorbesitzer kann deutlich von Ihrer eigenen abweichen, so dass die Werte je nach Bewohnern sehr unterschiedlich ausfallen können.

Energiebedarfsausweis

Die bedarfsorientierte Version kommt bei Neubauprojekten und Wohnimmobilien zum Tragen, die die oben genannte Wärmeschutzverordnung noch nicht einhalten. Die Ermittlung ist ungleich detaillierter, denn der Bedarfsausweis basiert auf den technischen Gebäudedaten. Anhand von Kriterien wie Dämmung, Heizungsanlage, Fenstern oder Dach wird der theoretische Energieverbrauch berechnet. Das macht es gerade bei älteren Gebäuden möglich, energetische Verbesserungsmöglichkeiten durch Modernisierung aufzuzeigen.

Der Bedarfsausweis ist wesentlich aussagekräftiger als der Verbrauchsausweis, zumal er sich eben nicht an individuellen Verbräuchen orientiert, sondern tatsächlich die Energieeffizienz des Gebäudes widerspiegelt. Er wird daher auch von der dena (Deutsche Energie-Agentur) empfohlen. Allerdings erfordert er auch mehr Fachwissen. Daher können diese Daten auch nur von qualifizierten und zertifizierten Energieberatern erhoben werden. Das sind häufig

• Heizungsbauer
• Ingenieure
• Architekten
• Schornsteinfeger

Welchen Energieausweis brauche ich für meine Immobilie?

Die Angaben haben wir für Sie in dieser Tabelle zusammengefasst:

Welche Immobilien sind von der Pflicht zum Energieausweis ausgenommen?

Keine Regel ohne Ausnahmen: Für diese Arten von Immobilien brauchen Sie keinen Energieausweis:

• Selbstgenutzte Einfamilienhäuser (es sei denn, sie sollen vermietet oder verkauft werden)
• Besonders genutzte Gebäude wie z.B. Werkstätten oder Ställe
• kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50m²
• Immobilien, die nicht dauerhaft genutzt werden wie z. B. Ferienhäuser
• Denkmalgeschützte Immobilien

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Energieausweise haben eine Gültigkeit von maximal zehn Jahren.
Bitte achten Sie darauf, dass oben rechts die Registriernummer eingetragen ist – nur dann ist er auch wirklich gültig.

Wo findet der Energieausweis Verwendung?

Ganz abgesehen davon, dass Sie ihn physisch vorweisen können müssen, wird der Energieausweis spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung Ihrer Immobilie relevant. Denn einige der Angaben gehören in die Anzeige, wenn Sie Ihre Immobilie inserieren, oder müssen bei der Besichtigung mitgeteilt werden. Wenn Sie die Pflichtangaben verschweigen, begehen Sie streng genommen eine Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld von maximal 10.000 Euro bestraft werden.

Diese Pflichtangaben gehören in eine Annonce:

• Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Wert des Endenergieverbrauchs oder Endenergiebedarfs
• Wesentlicher Energieträger (z.B. Gas, Öl, Strom)
• Baujahr (bei Wohngebäuden)
• Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)

Bei öffentlichen Gebäuden mit mehr als 1.000 m² Nutzfläche und regelmäßigem Publikumsverkehr muss der Energieausweis außerdem an einer für die Öffentlichkeit gut einsehbaren Stelle angebracht werden – das trifft aber wohl für die wenigsten von uns zu.

Wer stellt einen Energieausweis aus?

Beim Energiebedarfsausweis haben wir es schon geschrieben: Da kommen Sie nicht an einem zertifizierten Energieberater vorbei. Beim Verbrauchsausweis haben Sie mehr Möglichkeiten, da die Anforderungen hier geringer sind.
Wenn Sie das Thema bereits gegoogelt haben, werden Sie sehen: Es gibt massenweise Angebot von Unternehmen, die das für Sie übernehmen. Einige davon locken mit Schnäppchenangeboten. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie nicht nur nach dem Preis gehen, sondern prüfen, ob der Dienstleister dazu befugt ist, einen Ausweis auszustellen.

Wie Sie sich vor schwarzen Schafen schützen, hat die Verbraucherzentrale zusammengefasst: https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/energetische-sanierung/so-kommen-sie-an-einen-energieausweis-fuer-ihre-immobilie-24058

Unser Profitip

Als Immobilienmakler für die Region Harburg, Seevetal, Winsen (Luhe) und Lüneburg arbeiten wir vertrauensvoll mit dem Ingenieurbüro Gunnar Sellmer aus Winsen zusammen, wenn wir Energieausweise benötigen. Bei ihm können wir ganz sicher sein, für unsere Kunden immer den richtigen Energieausweis zu erhalten und die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten. Melden Sie sich bei uns, wenn Sie Bedarf haben – gern vernetzen wir Sie mit Herrn Sellmer.

Sie suchen einen Energieberater in einer anderen Region? Dann legen wir Ihnen die Datenbank der dena ans Herz, in der Sie zugelassene Berater finden:
https://www.dena.de/themen-projekte/energieeffizienz/gebaeude/beraten-und-planen/energieausweis

Haben Sie Fragen? Hier können Sie Kontakt zu uns aufnehmen.

Der Verbraucherpreisindex für Wohnungsmiete in Deutschland steigt seit Jahren stetig an. Das liegt nicht nur an den Mieterhöhungen, die bei bestehenden Mietverträgen sowie bei Neuvermietung nahezu zwangsläufig erfolgen. Es gibt auch Anpassungen der Miete, die bereits im Mietvertrag vereinbart werden. Eine Indexmiete und eine Staffelmiete sind dabei gängige Praktiken.

Was ist eine Staffelmiete?

Bei einer Staffelmiete wird die schrittweise Erhöhung von vornherein im Mietvertrag festgelegt. Sie kann unbefristet oder befristet vereinbart werden. Gängig sind jährliche oder zweijährliche Erhöhungen.

Eine Staffelmiete wird häufig dann vereinbart, wenn die Ausgangsmiete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sonst könnten Vermietende über Jahre hinweg nicht erhöhen. Sie hebt die Erhöhungsbeschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete also quasi auf. Auch die Kappungsgrenzen greifen hier nicht.

Eine Staffelmiete erhöht die Planungssicherheit

Das klingt erst einmal nach einem teuren Spaß. Doch auf der anderen Seite haben Mieterinnen und Mieter durch einen Staffelmietvertrag eine höhere Planungssicherheit, denn sie wissen genau, welche Mietzahlungen auf sie zukommen. Denn anderweitige Erhöhungen, etwa wegen Modernisierungen, sind unzulässig.

So ganz frei in der Mietpreisgestaltung sind Vermietende übrigens auch bei der Staffelmiete nicht. Wenn die Miete um 20 Prozent und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, handelt es sich um Mietpreisüberhöhung. Das ist eine bußgeldpflichtige Ordnungswidrigkeit. Bei 50 Prozent ist es sogar Mietwucher – und damit eine Straftat.

Wie funktioniert eine Indexmiete?

Auch die Indexmiete wird im Mietvertrag verankert. Anders als die Staffelmiete ist sie jedoch keine automatische Mieterhöhung. Stattdessen richtet sie sich nach den allgemeinen Steigerungen der Lebenshaltungskosten. Grundlage ist der vom statistischen Bundes¬amt ermittelte Verbraucher¬preis¬index für Deutsch¬land.

Das mag jahrelang mieterseitig eine gute Lösung gewesen sein; in diesem Jahr allerdings, in dem Inflation und Energiekosten förmlich explodieren, wird die Indexmiete viele Menschen vor große Herausforderungen stellen.

Manche Vereinbarungen sehen jährliche Anpassungen um exakt den Teuerungsgrad vor; andere legen zugrunde, dass die Miete erst angehoben wird, wenn sich der Verbraucher-preisindex um mindestens drei Prozentpunkte geändert hat.

Auch die Indexmiete benötigt eine Zustimmung

Die Erhöhung einer Indexmiete darf nur alle zwölf Monate stattfinden und muss schriftlich mit einer Frist von drei Monaten mitgeteilt werden. Eine Zustimmung der Mietpartei ist in diesem Fall jedoch nicht erforderlich, denn die hat sie ja im Grunde schon bei der Unterschrift des Mietvertrags gegeben. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen sind bei der Indexmiete erlaubt.

Übrigens: Sollte der Verbraucherpreisindex mal sinken und statt Inflation Deflation herr¬schen, hat auch das Auswirkungen auf die Miete. Allerdings sollten Mieterinnen und Mieter dann aktiv danach verlangen, dass die Miete angepasst wird.

So verlockend es auch sein mag: Die Miete nach Gutdünken zu erhöhen, ist nicht erlaubt. Entweder werden regelmäßige Erhöhungen von vornherein im Mietvertrag verankert, beispielsweise in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete, mit dem entsprechenden Blogbeitrag verlinken, sobald online oder sie werden individuell vereinbart.

Dafür gelten allerdings feste Limits und Fristen:

Wann darf eine Mieterhöhung erfolgen?

Die Miete darf 12 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung heraufgesetzt werden. Hinzu kommt eine Frist von drei Monaten – insgesamt ist eine Mieterhöhung also frühestens 15 Monate wirksam werden.

Wie hoch darf die neue Miete sein?

Generell darf die Nettomiete (ohne Betriebskosten) den ortsüblichen Satz nicht übersteigen. Darunter versteht man die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden. Der Koalitionsvertrag 2021-2025 sieht eine Verlängerung auf sieben Jahre vor.

Wie hoch ist der maximale Prozentsatz einer Mieterhöhung?

Generell darf die Nettomiete (ohne Betriebskosten) den ortsüblichen Satz nicht übersteigen. Darunter versteht man die Mieten, die laut Mietspiegel im Schnitt innerhalb der letzten sechs Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend vereinbart wurden. Der Koalitionsvertrag 2021-2025 sieht eine Verlängerung auf sieben Jahre vor.

Rechtfertigen Modernisierungen eine Mieterhöhung?

Modernisierungen können um bis zu 8 Prozent der Kosten anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden. Liegen die Kosten pro Wohneinheit unter 10.000 Euro, können Vermietende pauschal 30 Prozent der Kosten abziehen. Allerdings gibt es auch hier Limits: Wenn die ursprüngliche Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt, sind zwei Euro pro Quadratmeter möglich; sonst sind es drei Euro.

Wie wird eine Mieterhöhung umgesetzt?

Jede Mieterhöhung bedarf der Schriftform. Und das von beiden Seiten:
Als Vermieter müssen Sie Ihren Mietern schriftlich mitteilen, dass Sie die Miete anheben werden. Das geht per Brief, E-Mail oder Fax. Dabei müssen die folgenden Punkte berücksichtig werden:

• korrekte Anrede aller betroffenen Personen, die im Mietvertrag stehen
• Datum des Schreibens
• Datum, ab wann die neue Miete gilt (frühestens zu Beginn des dritten folgenden Kalendermonats, so lange gilt die Zustimmungsfrist)
• Nennung des neuen Mietbetrag. ggf. die Differenz zur alten Miete
• Nennung des neuen Mietbetrag. ggf. die Differenz zur alten Miete
• eine Begründung der Mieterhöhung
• Die Bitte um eine schriftliche Zustimmung durch die Mietpartei. Wir empfehlen außerdem den Hinweis, dass Schweigen als Ablehnung gewertet wird

Welche Begründungen der Mieterhöhung gibt es?

Wenn Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, müssen Sie sich auf den Mietspiegel beziehen. Wenn für Ihre Region keiner vorliegt, gehen auch Auskünfte aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigen-Gutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Wenn es sich hingehen um eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen handelt, müssen Sie deren Art und Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer nennen. Außerdem müssen Sie die Gesamtkosten der Modernisierung beziffern und aufschlüsseln.

Was passiert, wenn die Mietpartei der Erhöhung nicht zustimmt?

Ein Kündigungsgrund ist es nicht. Sie können sie lediglich auf Zustimmung beim Amtsgericht verklagen.

Aus Erfahrung wissen wir aber, dass manchen die schriftliche Zustimmung einfach durchrutscht und sie wortlos den Dauerauftrag ändern. Also: Erst Klage einreichen, wenn der erhöhte Betrag nicht auf Ihrem Konto eingegangen ist!

Sie haben weitergehende Fragen zum Thema? Gerne empfehlen wir Ihnen einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin für Mietrecht. Sprechen Sie uns gern darauf an oder besuchen Sie uns bei unserer kostenlosen Immobiliensprechstunde. Wir bitten um Anmeldung unter 04171 890860.